Kira Tespit Davası Dilekçesi

Kira tespit davası nedir, kim açar?

Kiraya veren ile kiracı yeni kira döneminde ödenecek bedel konusunda anlaşamazsa, bedelin hâkim tarafından belirlenmesi için kira tespit davası açılır. Dava çoğunlukla kira bedelinin piyasa koşullarının altında kaldığını düşünen kiraya veren tarafından açılır; kiracı da bedelin hakkaniyete uygun belirlenmesi için bu davayı açabilir. Kira ilişkisinden doğan davalara, değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar (HMK m. 4).

Bu sayfadaki metin bir dilekçe taslağıdır. Dava değeri, emsal kiralar ve deliller her dosyada farklıdır; taslağı kendi durumunuza göre düzenleyin, emin olmadığınız noktalarda bir avukata danışın.

Kira bedeli nasıl belirlenir?

Türk Borçlar Kanunu, kira ilişkisinin süresine göre iki farklı kural öngörür (TBK m. 344):

• Beş yılı doldurmamış kira ilişkileri: Yenilenen dönemde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Taraflar anlaşamazsa hâkim de bu oranı aşmamak üzere, kiralananın durumunu göz önüne alarak hakkaniyete göre karar verir.
• Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmeler: Bu sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda hâkim yeni kira bedelini TÜFE'deki on iki aylık ortalama değişim, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirler. Bu nedenle beş yılı aşan kiralarda bedel, çevredeki emsallere daha çok yaklaşabilir.
• Konut kiralarındaki geçici sınır: Konut kiralarında yüzde yirmi beşlik geçici sınır yalnız 1 Temmuz 2024'e kadar yenilenen kira dönemlerini kapsıyordu (TBK geçici m. 1 ve 2); bu tarihten sonra yenilenen dönemlerde yukarıdaki genel kurallar uygulanır.

Süre: neden yeni dönemden önce açmalısınız?

Kira tespit davası her zaman açılabilir; ancak belirlenen bedelin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı davanın ne zaman açıldığına bağlıdır (TBK m. 345). Dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirmişse, yeni dönem sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel o yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa da aynı sonuç doğar.

Bu koşullar sağlanmazsa belirlenen bedel, içinde bulunulan dönemin başından itibaren uygulanamaz. Yazılı bildirim için noter aracılığıyla ihtarname göndermek, bildirimin tarihini ispat etmeyi kolaylaştırır. Arabuluculuk süreci de birkaç hafta sürebileceğinden takviminizi buna göre planlayın.

Önce arabulucuya başvurmak zorunludur

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Başvuru, uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir (m. 18/A).

Anlaşma sağlanamazsa arabulucu bir son tutanak düzenler. Bu tutanağın aslını ya da arabulucunun onayladığı bir örneğini dava dilekçesine eklemeniz gerekir. Eklemezseniz mahkeme bir haftalık kesin süre verir; süresinde sunulmazsa dava usulden reddedilir. Arabulucuya hiç başvurulmadan dava açılırsa dava, dava şartı yokluğundan doğrudan reddedilir. Formdaki arabuluculuk alanları bu bilgileri dilekçeye yazar.

Dilekçeyi nasıl verirsiniz?

Yetkili mahkemeyi dosyanıza göre kontrol edin; genel kural davalının yerleşim yeri mahkemesidir (HMK m. 6). Dilekçenin çıktısını imzalayıp ekleriyle birlikte adliyedeki ön büroya verebilir ya da e-imzanızla UYAP üzerinden gönderebilirsiniz. Bu sayfada oluşturulan UDF dosyası imzasızdır; göndermeden önce UYAP Doküman Editörü'nde açıp imzalayın.

Dilekçeye kira sözleşmesinin örneğini, arabuluculuk son tutanağını ve varsa yazılı artırım bildirimini ekleyin; form ekler listesini bu belgelere göre oluşturur. Emsal kira ilanlarını ve çevredeki kira sözleşmelerini de delil olarak sunabilirsiniz. Dava açarken harç ve gider avansı ödenir; dilekçedeki dava değerini ve harcı ön büroyla birlikte kontrol edin. Mahkeme genellikle keşif ve bilirkişi incelemesiyle kiralananın durumunu ve emsal kiraları araştırır. Bu metin hukuki danışmanlık değildir.

Kanuni dayanak ve süre

Süre: Dava her zaman açılabilir; ancak yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce açılırsa ya da kiraya veren bu süre içinde yazılı artırım bildiriminde bulunmuşsa, yeni dönem sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel yeni dönemin başından geçerli olur (TBK m. 345). Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Süreler değişebilir; dilekçeyi vermeden önce güncel mevzuatı ve tebliğ tarihini kontrol edin.

• TBK m. 344, 345 — 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (mevzuat.gov.tr, güncel metin)
• HUAK m. 18/A, 18/B — 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (mevzuat.gov.tr, güncel metin)
• HMK m. 4 — 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (mevzuat.gov.tr, güncel metin)

Dilekçe örneğinin tam metni

Aşağıdaki metin, formu boş bıraktığınızda oluşan örnektir; köşeli parantezli yerler sizin bilgilerinizle dolar. Form bilgileriniz sunucuya gönderilmez, dilekçe tarayıcınızda üretilir. Bu metin örnektir; kendi durumunuza göre uyarlayın. Hukuki danışmanlık değildir; süre ve usul için güncel mevzuatı kontrol edin ya da bir avukata danışın. UDF olarak indirdiğiniz dosya imzasızdır; göndermeden önce UYAP Doküman Editörü'nde kontrol edip e-imza ya da mobil imzayla imzalayın.

[MAHKEME]

DAVACI : [Adınız soyadınız (davacı)] (T.C. Kimlik No: [T.C. kimlik numaranız])

[Adresiniz]

DAVALI : [Karşı tarafın adı soyadı (davalı)]

[Davalının adresi]

DAVA DEĞERİ : [Dava değeri (harca esas)]

KONU : Kiralananın [Bedeli belirlenecek yeni kira döneminin başlangıcı] tarihinde başlayan yeni kira dönemine ait aylık kira bedelinin tespiti talebidir.

AÇIKLAMALAR :

1- [Kiralananın adresi] adresindeki konut olarak kullanılan taşınmaz, [Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi] başlangıç tarihli kira sözleşmesiyle tarafımca davalıya kiralanmıştır. Kiralananın aylık kira bedeli hâlen [Şu anki aylık kira bedeli] tutarındadır.

2- Kira ilişkisi beş yılı aşmıştır. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinin üçüncü fıkrasına göre beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

3- [Kira bedelinin neden değişmesi gerektiği]

4- Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesine göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir; dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılır ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya yazılı artırım bildiriminde bulunmuş olur ve dava yeni kira dönemi sonuna kadar açılırsa, belirlenecek kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

5- Kira ilişkisinden kaynaklanan bu uyuşmazlık için dava açılmadan önce 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi uyarınca [Arabuluculuk bürosu] nezdinde [Büro dosya numarası] numaralı dosyayla arabulucuya başvurulmuş, taraflar anlaşamamış ve [Son tutanağın tarihi] tarihli son tutanak düzenlenmiştir. Son tutanak dilekçe ekinde sunulmuştur.

6- Kiralananın durumu ve emsal kira bedellerinin belirlenmesi için mahallinde keşif yapılmasını ve bilirkişi incelemesi yaptırılmasını talep ediyorum.

HUKUKİ SEBEPLER : Türk Borçlar Kanunu m. 344, 345; 6325 sayılı Kanun m. 18/A, 18/B; Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4 ve ilgili mevzuat.

DELİLLER : Kira sözleşmesi, arabuluculuk son tutanağı, tapu kaydı, emsal kira sözleşmeleri ve ilanları, keşif, bilirkişi incelemesi, tanık ve her türlü yasal delil.

SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda açıklanan nedenlerle, kiralananın [Bedeli belirlenecek yeni kira döneminin başlangıcı] tarihinde başlayan kira dönemi için aylık kira bedelinin [Tespitini istediğiniz aylık kira bedeli] olarak tespitine ve yargılama giderlerinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini saygılarımla arz ve talep ederim.

[Tarih]

Davacı

[Adınız soyadınız (davacı)]

İmza

EKLER :

1- Kira sözleşmesi örneği

2- Arabuluculuk son tutanağı